집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 세입자는 어떻게 해야 할까요?
허그 보증보험은 주택도시보증공사 HUG의 ‘전세보증금반환보증’을 의미합니다. 전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 HUG가 심사를 거쳐 세입자에게 보증금을 대신 지급하는 상품입니다.
전세대출을 보증하는 상품과는 다릅니다. 전세대출보증은 은행 대출금 상환을 보증하고, 전세보증금반환보증은 세입자의 보증금 반환을 보호합니다.
2026년 기본 가입조건
2026년 9월 기준 HUG 전세보증금반환보증의 주요 가입조건은 다음과 같습니다.
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 수도권 전세보증금은 7억 원 이하일 것
- 수도권 외 지역은 5억 원 이하일 것
- 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청할 것
- 전입신고와 확정일자를 갖출 것
- 신청인이 해당 주택을 실제로 점유하고 있을 것
- 공인중개사를 통해 체결한 정상적인 계약일 것
- 전세보증금반환채권의 양도나 담보 제공을 금지하는 특약이 없을 것
2026년 8월 27일부터 가입 가능한 보증금 한도가 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원으로 확대됐습니다. 이전 한도인 수도권 5억 원과 비수도권 3억 원으로 작성된 오래된 정보와 혼동하면 안 됩니다. 서울주거포털 전세보증금 반환보증 안내
주택가격 조건은 어떻게 계산할까?
보증금이 지역별 한도 안에 들어와도 무조건 가입되는 것은 아닙니다. 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 HUG에서 인정하는 주택가격의 일정 범위를 넘으면 가입이 거절될 수 있습니다.
일반적으로 확인해야 할 계산은 다음과 같습니다.
선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
예를 들어 HUG가 인정한 주택가격이 3억 원이라면 90%는 2억7,000만 원입니다. 선순위채권이 5,000만 원이라면 단순 계산상 전세보증금은 2억2,000만 원 이하여야 합니다.
5,000만 원 + 2억2,000만 원 = 2억7,000만 원
다만 아파트와 빌라, 단독주택은 주택가격을 산정하는 방법이 다릅니다. 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 임차보증금까지 영향을 줄 수 있어 등기부등본만 보고 가입 여부를 확정해서는 안 됩니다.
가입할 수 있는 주택과 거절 사유
보증 대상에는 일반적으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독·다가구주택, 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서에 주거용으로 사용한다는 내용이 확인돼야 할 수 있습니다.
다음과 같은 문제가 있으면 가입이 어렵거나 추가 확인이 필요합니다.
- 건축물대장상 위반건축물로 표시된 경우
- 등기부등본에 압류·가압류·경매 등의 권리침해가 있는 경우
- 건물과 토지의 소유관계가 불명확한 경우
- 전세보증금과 선순위채권이 인정 주택가격을 초과한 경우
- 근린생활시설 등 보증 대상이 아닌 건축물인 경우
- 계약서와 실제 임대인 또는 주택 정보가 다른 경우
- 전세계약기간의 절반이 이미 지난 경우
집주인의 단순한 동의 거부만으로 무조건 가입할 수 없는 것은 아닙니다. 그러나 임대인 정보와 주택 권리관계에 문제가 있으면 심사에서 거절될 수 있습니다.
신청방법과 준비서류
HUG 전세보증금반환보증은 안심전세 앱과 제휴 모바일 채널 또는 취급 금융기관에서 신청할 수 있습니다.
기본적인 준비서류는 다음과 같습니다.
- 전세계약서 사본
- 주민등록등본
- 전입세대확인서
- 전세보증금 지급 확인서류
- 부동산 등기사항전부증명서
- 건축물대장
- 신분증
- 보증신청 관련 동의서
계약 형태와 주택 종류에 따라 추가서류가 요구될 수 있습니다. HUG는 네이버페이·카카오페이·토스·신한SOL 등의 비대면 접수처와 취급 은행을 안내하고 있습니다. HUG 모바일 신청 안내
가장 먼저 할 일은 안심전세 앱에서 주택 시세와 위험성을 조회하는 것입니다. 그다음 등기부등본의 소유자, 근저당권, 압류 여부를 확인하고 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
정리하면 보증금 한도만 충족한다고 가입이 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자, 신청기한, 주택가격 대비 보증금, 선순위채권과 등기상 권리관계까지 모두 심사합니다. 최종 가입 가능 여부는 HUG 심사 결과로 결정되므로 계약 전 안심전세 앱이나 HUG 고객센터 1566-9009에서 확인하는 것이 안전합니다.